为加强宏观调控，从仅2007年初截止到12月中旬，不到1年时间，央行就连续5次加息，一年期存贷款利率分别累计上调了1.35和1.17个百分点。在2008年1月1日执行新的利率标准后，2007年的加息效应便会充分显现出来。例如，谢先生于2007年2月在北京立水桥附近购买了一套总价值为86万元的商品房，首付34万元，贷款52万元，贷款期限为20年。考虑到月供负担及家庭支出等情况，他采用了等额本息的还款方式。由于是首次购房，他的贷款利率还打了8.5折。加息前，他的月供为3668.67元/月；加息后，他的月供上涨至3924.89元/月，每月需多交256.22元，且利息总额从原来的36.05万元升至42.20万元，如果贷满20年，他需多交利息6.15万元。

3种主流提前还款方式

不算不知道，一算吓一跳！很多人由此想到了提前还贷。的确，在资金宽裕的情况下，贷款购房者可以通过全部或部分提前还款方式来减轻还款压力，达到节省利息的目的。

据北京伟嘉安捷投资顾问公司专业人士介绍，目前的提前还款方式有3种：将剩余贷款一次性还清；提前偿还部分贷款，月供不变，将还款期限缩短；提前偿还部分贷款，减少月供，还款期限不变。

目前，在北京市各商业银行办理以等额本息或等额本金方式提前还款是无须缴纳任何违约金的，只有以固定利率还款的方式才需要缴纳违约金。此外，大部分国内银行对于贷款时间不满一年而提前还贷的，需要收取违约金。以谢先生为例，他采用的是等额本息还款法，因此提前还贷是不需要缴纳任何违约金的，同时，考虑到他第一次还款时间是2007年3月，假设他2008年3月提前还贷，可以进行以下选择：

1.   将剩余贷款一次性还清

该月共需还款50.57万元，利息总额为3.42万元。这种方式主要是还所欠的本金，支付利息总额在3种提前还贷方式里最低，而且一次性还清后不用再还利息，但已付的利息不退。这种方式比较适合手上有闲钱、近期没有大笔支出计划且没有更好投资渠道的贷款人。

2．提前偿还部分贷款，月供不变，将还款期限缩短

提前还款4万元，仍然保持3926元/月的月供不变，还款期限缩至16年，利息总额为29.79万元。

3．提前偿还部分贷款，减少月供，还款期限不变

提前还款4万元，还款期限不变，仍为19年，月供将减少至3586元/月，利息总额为39.49万元。此种提前还款方式减少了月供负担，但节省程度低于第二种方式。

贷款购房者在考虑采取哪种提前还款方式时，最好不要一味地比较哪种更省钱，还应该结合自身实际经济情况，并对自己目前的还款能力和未来预期的还款能力做出理性的评估，只有这样，选择贷款方式才是最佳的。

基金定赎法巧还房贷

大多数贷款购房者喜欢把每月需还的月供以活期储蓄的形式存入银行，到了还款日再取出来还贷。这笔钱放在银行里的时间虽然不长，但其中同样存在机会成本。买过基金的人大多听说过基金定投，即在一定的投资期内，投资人以固定时间、固定金额申购基金，它与银行的零存整取类似。简单来说，基金定赎就是投资人在每月的固定时间、按个人的要求由银行将固定份额的基金赎回。

对于每月需要负担月供的“房奴”而言,基金定赎提供了一个不错的选择。在借款人与银行签订相关协议后，每月工资到账时，银行会自动划扣一笔固定的金额到他的基金账户,申购基金，而在下一月的房贷还款日前两天，银行自动帮他赎回一部分基金用于还房贷。定投和赎回的日期和借款人发工资、还房贷的日期环环相扣，这样一来，投资、还房贷两不误。

如果贷款购房者手头上已持有开放式基金，也可以每月定赎用于还房贷，流程与上述相同。此外，用于基金定赎的基金账户里最好有足够还两个月以上贷款的资金，才能保证定赎得以不断进行。

同名转按揭让你“柳暗花明”

如果贷款购房者手上没有闲钱可以用来提前还贷，可以尝试同名转按揭的方式，这种方式适合正处于按揭期间的贷款购房者。它主要是指，通过担保公司担保，贷款购房者将剩余贷款从一家银行转入另外一家银行，姓名不变，但对额度及还款方式等进行重新规划，从而适当调整借款人的还款计划，使其节省利息。

同时，有较好投资渠道的贷款购房者也可以利用这种方式达到融资的目的。唐先生3年前购买了一套价值54万元的房产，贷款40万元，已还款7万元，日前，他办理了某银行的同名转按揭业务。由于唐先生的房屋已从54万元增值到125万元，银行在重新评估后给予他87万元的贷款额度，比原贷款金额高出47万元。由于他有近期开店的计划，所以他贷出了45万元，在偿还了原银行33万元贷款后，用剩余的12万开了一家童装店。

同名转按揭其实就是“跳行按揭”，通过贷款“跳槽”，获得更优惠的利率和更好的服务。而从融资角度来看，贷款购房者可以利用转按揭将升值的房产部分套现。

不过，并非任何一个贷款购房者都能向银行申请到“个人房贷同名转按揭业务”。一般来说，银行要严格审查贷款购房是否具备以下条件：第一，有办理按揭贷款的住房；第二、还款一年以上，贷款申请人在原银行的还贷信用较好，没有欠款记录；第三，还贷最后期限不超过原贷款合同的还款截止日；第四，房屋所处位置优越，交通便利，配套齐备，具有较大的升值潜力；第五，房屋需要重新评估。如果5年内购房者还贷信用良好，90平方米以上的房屋可能贷款七成，90平方米以下的房屋可能贷款八成。